Hiểu biết chung về Qui hoạch xây dựng

Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.

Một số thuật ngữ Qui hoạch

1. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác...
2.Hệ thống công trình hạ tầng xã hội bao gồm các công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt nước và các công trình khác.
3. Cơ sở hạ tầng đô thị
Cơ sở hạ tầng đô thị bao gồm:
3.1. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, gồm:
a. Hệ thống giao thông:
b. Hệ thống thông tin liên lạc
c. Hệ thống cung cấp năng lượng: điện, chất đốt, nhiệt sưởi ấm
d. Hệ thống chiếu sáng công cộng;
e. Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước;
g. Hệ thống quản lý các chất thải, đảm bảo vệ sinh môi trường.
3.2. Cơ sở hạ tầng xã hội, gồm:
a. Nhà ở:
b. Các công trình phục vụ: công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, thương nghiệp, dịch vụ công cộng;
c. Cây xanh, công viên, mặt nước
4. Đô thị
Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và dân cư nội thị không dưới 4.000 người (đối với miền núi là 2.000 người) với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 60%. đô thị bao gồm: thành phố, thị xã, thị trấn.
5. Đất đô thị
5.1. Đất đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn.
5.2. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được quản lý như đất đô thị.
6. Công trình trong đô thị
Các công trình trong đô thị bao gồm toàn bộ các công trình xây dựng trong phạm vi lãnh thổ đô thị (kể cả các công trình nhỏ như tượng đài, vườn cảnh, biển quảng cáo), cho mọi trường hợp xây dựng: xây dựng mới, xây dựng lại trên nền cũ, cải tạo, chỉnh trang các công trình hiện có.
7. Chứng chỉ quy hoạch
Chứng chỉ quy hoạch là văn bản quy định những yêu cầu phải tuân thủ khi lập dự án đầu tư, thiết kế, xây dựng công trình.
Trong chứng chỉ quy hoạch có:
7.1.Quy định về sử dụng đất:
a) Tính chất hoặc công dụng của công trình;
b) Mật độ xây dựng tối đa;
c) Hệ số sử dụng đất;
d) Bề ngang tối thiểu của mặt tiền khu đất;
e) Vị trí chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng
7.2.Các quy định về kiến trúc quy hoạch và sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật:
a) Mối quan hệ công trình với tổng thể;
b) Chiều cao tối đa của công trình (kể từ cốt san nền tới điểm cao nhất của mái nhà);
c) Yêu cầu thể hiện kiến trúc: mái, hàng rào (nếu có), mầu sắc, vật liệu trang trí mặt ngoài công trình;
d) Cao độ nền nhà:
e) Chỗ đỗ ô tô
g) Đầu nối hệ thống kỹ thuật của công trình với hệ thống chung của đô thị
7.3.Những điều cần lưu ý khác
8. Mật độ xây dựng - Hệ số sử dụng đất (HSD)

8.1. Mật độ xây dựng
Diện tích đất để xây dựng công trình được tính theo hình chiếu bằng của mái công trình
8.2. Hệ số sử dụng đất (HSD)
Tổng diện tích sàn toàn công trình, nêu trong công thức trên, không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái.
9.Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi
9.1. Chỉ giới đường đỏ
- Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác.
- Trong đô thị, thường gặp lộ giới là chỉ giới đường đỏ của phần đất dành làm đường đô thị, bao gồm toàn bộ lòng đường, lề đường và vỉa hè.
9.2. Chỉ giới xây dựng
- Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn ch phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất.
- Chỉ giới xây dựng có thể:
a) Trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (tức là ranh giới lô đất);
b) Hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch)
9.3. Khoảng lùi
Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng
10.Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.

Quy hoạch xây dựng được phân thành ba loại sau đây:
a) Quy hoạch xây dựng vùng: là việc tổ chức hệ thống điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc liên tỉnh phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.
b) Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;

* Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.

* Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị
Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Thay đổi định hướng phát triển kinh tế - xã hội;
+ Để thu hút đầu tư các nguồn vốn xây dựng đô thị và các mục tiêu khác không làm thay đổi lớn đến định hướng phát triển đô thị;
+ Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động.
* Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải bảo đảm các nội dung chính sau đây:
+ Xác định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
+ Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng của các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các biện pháp bảo đảm cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật có liên quan;
+ Đối với các quy hoạch chi tiết cải tạo đô thị phải đề xuất các phương án cải tạo các công trình hiện có phù hợp với nhiệm vụ đề ra và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng khu vực.
- Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh;
+ Cần khuyến khích, thu hút đầu tư.
Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được điều chỉnh.
Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải lấy ý kiến của nhân dân trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng và không được làm thay đổi lớn đến cơ cấu quy hoạch chung xây dựng.

c) Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tổ chức không gian, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cư nông thôn.
- Điểm dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của nhiều hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định bao gồm trung tâm xãg, ấp, bản, buôn, phum, sóc (sau đây gọi chung là thôn) được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, văn hoá, phong tục, tập quán và các yếu tố khác.
- Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Nội dung nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn bao gồm:
+ Dự báo quy mô tăng dân số điểm dân cư nông thôn theo từng giai đoạn;
+ Tổ chức không gian các cơ sở sản xuất, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề truyền thống trong điểm dân cư nông thôn;
+ Định hướng phát triển các điểm dân cư.

(Trích Luật Xây dựng và Quy chuẩn xây dựng Việt Nam-Tập 1)